通訊員 李瑤
簽訂十八年租賃合同，僅過三年業主就收不到租金，酒店經營困難，拖欠近百戶租金，雙方針鋒相對，各執一詞。歷時兩個月，矛盾成功化解，且看長沙縣法院如何聯動破局，給出雙贏多贏共贏的解紛方案。
簽下十八年的租賃合同
僅過三年就收不到租金
“當時他們宣稱買房后可以直接租給酒店，不用另找租客。”2018年，小劉在聽到這樣的好消息后，從某房地產公司購入一套房屋，并與某酒店簽訂了一份租賃期限為18年的《房屋租賃合同》，當時雙方約定租金將分階段遞增。同小劉一樣，還有89戶業主也簽訂了租賃合同。之后，業主們興高采烈地將房屋交由某酒店裝飾裝修，對外經營。
好景不長。2019年底疫情來襲，某酒店經營每況愈下，多次拖欠業主租金。2023年12月，某酒店徹底關門停業，并停止向業主交付租金。
“誰能想到，酒店只營業了三年就關門了，還拖欠了我們幾個月的租金！”業主們憤憤不平。
“在疫情期間，我們已經想盡辦法支付租金了。只是最終入不敷出，無力再支付了。”酒店負責人無奈地望著前來索要租金的業主們。
向酒店索要租金無果，自己的房子也因被改造難以恢復原狀。面對這樣的情況，三十多戶業主在集體商議后，決定盡快起訴，及時止損。
訴前調解
成為打破僵局的鑰匙
2024年2月，業主小劉和其他35戶業主向長沙縣法院遞交了起訴材料。
“這是一起群體性糾紛。部分業主依靠租金作為生活來源。時間拖得越長，業主們的損失越多。如果能通過訴前調解的方式化解，無疑是糾紛解決的最佳途徑”。在征得業主同意后，長沙縣法院立案庭庭長李松艷迅速組織法官何姣和助理全面梳理案情，共同研討調解對策。幾天后，這批案件被委派給湘龍街道訴源治理工作站。
“群體性糾紛解決的難點在于業主的意見難以統一！有些業主想繼續主張租金，有些則想收回房屋。”湘龍街道訴源治理工作站特邀調解員楊志奎回憶道。如何能兼顧業主訴求，達成折中處理意見，成為這批案件推進的難點。于是在兩個月內，調解員組織業主和酒店方召開了十余次溝通協調會，還深入現場進行走訪。
“與其僵持不下，還不如各退一步，盡早重新招租，及時止損”
“部分房屋因酒店裝修被改造，修復和收回的成本難以預計，能重新出租是一個好辦法”
“酒店作為違約方，必須要結清租期內的水電費等費用，并保證房屋能達到再次出租的標準”
在法官的耐心指導和特邀調解員的不懈努力下，業主和酒店方的訴求差距逐步縮小，最終業主和酒店方達成一致———雙方解除合同，酒店方返還房屋，業主與新承租方達成租賃協議。2024年5月，起訴至法院的30余起糾紛成功化解。其余業主也陸續與酒店簽訂了和解協議。
解決關聯糾紛，才能消除后顧之憂
合同雖然解除了，但酒店與物業公司還有物業費、水電費尚未結清。“只有解決了關聯糾紛，才能讓業主和新承租方更加安心，消除后顧之憂。”本著實質性化解糾紛的目的，特邀調解員楊志奎在了解到酒店和物業公司均有調解意愿的情況下，組織雙方進行調解，最終達成分期付款協議。
組織酒店方與物業方進行調解。
“法官，我們今天雖然調解好了，如果對方未按期履行怎么辦？”面對物業方的疑慮，何姣法官當場表示當事人可就調解協議向人民法院申請司法確認，并賦予強制執行力。在聽到法官的詳細介紹后，物業方消除顧慮，當場與酒店方簽訂調解協議，并申請司法確認。
幾天后，長沙縣法院出具司法確認裁定書，物業方和酒店的糾紛圓滿解決。目前，涉案房屋已重新出租使用，對外經營。
本案歷時2個月將近百件糾紛成功化解于訴前，是縣法院做實指導調解法定職責，合力化解矛盾，實現雙贏多贏共贏的生動實踐。
下一步，長沙縣法院將積極推動構建“黨委領導、政府主導、部門聯動、社會協同”的訴源治理、多元解紛工作機制，促進訴源治理工作站實質化運行，廣泛調動各方調解力量參與訴前調解，促進矛盾糾紛源頭預防、就地化解。
責編：樊芳
一審：樊芳
二審：伏志勇
三審：萬朝暉
來源：湖南法治報
